A união entre os cartórios e o agronegócio é imprescindível para facilitar a realização de diversos atos que são necessários nesse setor econômico tão importante para o Brasil. Entre as especialidades extrajudiciais disponíveis, os Cartórios de Registros de Imóveis prestam atendimento fundamental para os negócios do campo.
Essa também é a especialidade que conduz os procedimentos de usucapião extrajudicial e a regularização fundiária de imóveis rurais. Além disso, O Registro de Imóveis é responsável por registrar garantias de institutos como hipoteca, penhor, alienação fiduciária e patrimônio de afetação – nova instituição que surgiu com a Lei do Agro –, tendo papel fundamental no registro de cédulas de crédito ligadas ao agronegócio, como a Cédula de Produto Rural (CPR) e a Cédula Imobiliária Rural (CIR).
O penhor, uma das formas de garantia que vincula um bem móvel (que pode ser a lavoura a ser implantada, maquinários agrícolas, etc), garante que o bem continua sob posse do devedor, mas fica vinculado ao cumprimento da obrigação, sendo que não poderá ser vendido ou transferido a terceiros sem o conhecimento e concordância do credor. O título é registrado na matrícula do imóvel de produção da safra ou de localização do bem.
Outra forma de garantia muito comum é a hipoteca, que tem validade de 30 anos, e que disponibiliza a garantia de um bem imóvel (ou outros, especificados pela lei) até a liquidação do débito. O registro (cuja ordem garante a preferência no recebimento do crédito) deve ser realizado junto à matrícula do bem hipotecado, que pode passar pelo processo mais de uma vez para o mesmo credor – ou para credores diferentes.
A alienação fiduciária tem se tornado cada vez mais utilizada também no agronegócio, podendo aplicar-se tanto a bens móveis quanto a imóveis. Trata-se de garantia mais agressiva, na medida em que o devedor transfere a propriedade para o credor, sendo que somente com o pagamento da dívida e dos encargos a propriedade ficará livre para o devedor.
Um dos mecanismos instituídos pela Lei do Agro para ampliar a oferta de garantias ao crédito rural é o patrimônio de afetação, regime criado originalmente no âmbito das incorporações imobiliárias.
O patrimônio de afetação, enquanto figura importada da Lei 4.591/64, consiste na segregação de determinados bens do incorporador para constituição de um patrimônio distinto, que não responde por outras dívidas e obrigações senão as referentes aquele empreendimento.
No contexto da Lei do Agro, a instituição do patrimônio de afetação visa garantir ao produtor rural o direito de submeter o imóvel rural de sua propriedade (ou fração dele), bem como as acessões e as benfeitorias nele fixadas, a esse mesmo regime. Ou seja, segregar tais bens para servir de garantia de operações de crédito lastreadas em Cédula de Produto Rural (CPR) ou em operações financeiras contratadas por meio da Cédula Imobiliária Rural (CIR), que deverá ser registrada no cartório de registro de imóveis.
Embora haja um consenso de que o patrimônio de afetação e sua destinação tem natureza no Direito real, dificilmente ele terá o êxito proposto pelo legislador na nova Lei. Com a necessidade da apresentação de uma série de documentos, o patrimônio não exclui do imóvel as dívidas trabalhistas e fiscais. Assim, a proteção é uma afetação parcial e limitada, o que não dá garantia suficiente para o credor, apontam estudiosos do assunto.
Fonte: Anoreg/MT