Artigo do presidente do IRIB e titular do Registro de Imóveis da 1ª Zona de Porto Alegre, João Pedro Lamana Paiva
O novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105, sancionada em 16.3.2015) introduz, na ordem jurídica brasileira, novos dispositivos com impacto na atividade notarial e de registro. A nova lei, que teve uma tramitação de dez anos, ainda está na vacacio legis, mas desde já os operadores do direito estão debruçados no estudo da norma e sua aplicação, que será a partir da vigência, em 18 de março de 2016. Neste artigo será realizada uma explanação das mudanças mais sensíveis à atividade extrajudicial, com maior enfoque na usucapião extrajudicial.
1. Competência
A nova lei trouxe alterações aos procedimentos judiciais, atos do processo e também à competência processual.
Para a ação de reparação de dano por ato praticado em razão do Ofício a competência passou a ser no local da sede da serventia, de acordo com o art. 53, inciso III, alínea “f”. Inicialmente esta modificação não traz grande impacto a área notarial e de registro, mas trazemos o exemplo da ação de reparação por ocasião da procuração pública lavrada com falsidade ideológica, a qual terá competência na comarca da sede do Tabelionato em que foi lavrada a procuração e não na comarca em que foi utilizado o instrumento de mandato.
2. Capacidade processual e direito de família
No âmbito do direito de família ocorreram alterações com impacto na atividade.
A ação que versa sobre direito real imobiliário foi adequada, pelo artigo 73, às regras de regime de bens dispostas no artigo 1.647 do Código Civil, tornando obrigatória a citação do casal, bem como o consentimento do cônjuge, na propositura da ação que verse sobre direito real imobiliário, salvo quando casados sob o regime de separação absoluta de bens. A anuência do cônjuge passou a integrar a capacidade processual, podendo a sua ausência ser suprida judicialmente, conforme artigo 74. Duas questões não foram contempladas por esta inovação: a participação nas ações possessórias e o consentimento dos conviventes em união estável. O artigo 1.647 do Código Civil não faz referência à posse e, da mesma forma, para o novo Código de Processo Civil é desnecessário o consentimento do cônjuge nas ações possessórias, exceto nos casos de composse e em que ambos tenham praticado o ato ou fato originador do processo. No tocante à união estável, relação que prescinde de formalização documental e de publicidade erga omnes, não é aplicável o artigo 73, pois os conviventes têm a liberdade de estipular a data de início da união, o que abre margem a fraudes, não sendo salutar à segurança jurídica do procedimento. O convivente tem a oportunidade de intervir como terceiro juridicamente interessado, sendo necessário o reconhecimento judicial da união estável. Em regra, a capacidade processual abordada está adequando o processo civil às regras de regimes de bens previstas no Código Civil de 2002.
De outro lado, a alteração de regime de bens, oportunizada pelo artigo 1.639 do Código Civil, ganhou procedimento específico disposto no artigo 734, com as características de jurisdição voluntária. A alteração de regime de bens tem efeitos que vão além da relação inter partes dos cônjuges, tendo em vista os reflexos patrimoniais que poderão atingir terceiros. O próprio caput do artigo 734 ressalva os direitos de terceiros, o que traz garantia aos atos notariais e registrais já praticados. Em razão deste interesse público, o Ministério Público é intimado do procedimento e também é publicado um edital para conhecimento geral, sendo permitido ao juiz decidir sobre o pedido somente depois de decorridos trinta dias da publicação de edital. Em vista de resguardar os direitos de terceiros, o casal poderá propor ao juiz outros meios de divulgação, como por exemplo, a notificação extrajudicial dos credores e demais detentores de direitos reais ou pessoais sobre bens imóveis do casal. Encerrado o processo, será expedido mandado judicial específico para o registro civil e o registro de imóveis.
Entretanto, o novo Código de Processo Civil foi silente quanto à exigência de pacto nupcial por ocasião da escolha de regime diferente do legal, não deixando clara a aplicação, quando da alteração do regime de bens, do que dispõe o Código Civil sobre a obrigatoriedade do pacto patrimonial. A Consolidação Normativa Notarial e Registral do Rio Grande do Sul, em razão da lacuna legal, desde o ano de 2003, assim dispõe sobre o assunto: “CNNR/CGJ-RS. Art. 160 – Antes de homologar o pedido de alteração/modificação para um regime de bens que exige o pacto antenupcial, o magistrado ou deverá exigir a apresentação de escritura pública de pacto nupcial, nos termos do parágrafo único do art. 1.640 do CCB, ou determinará a lavratura de termo judicial, para posterior registro e eficácia perante terceiros (art. 1.657 do CCB).” O Pacto nupcial ou o termo judicial serão registrados no Livro 3 – Registro Auxiliar, cumprindo o disposto nos artigos 178, V e 244 da Lei dos Registros Públicos.
3. Fraude à Execução e o Princípio da Concentração
A nova lei processual alterou a concepção de fraude à execução nas alienações e onerações de bens imóveis. O Princípio da Concentração, expressamente disposto na Lei n.º 13.097/15, passou a nortear a configuração da fraude, impulsionando a concentração dos atos na matrícula imobiliária e a segurança jurídica dos negócios.
A regra geral para configuração da fraude, artigo 792 do novo CPC, passou a ser a preexistência de averbação de pendência judicial na matrícula do imóvel alienado ou onerado, concentrando em um só lugar as informações reais sobre a situação jurídica de um imóvel e das pessoas detentoras de direitos com repercussão na propriedade.
A matrícula imobiliária passou a ser o repositório oficial destas informações, enaltecendo a publicidade registral e a fé pública do Registrador Imobiliário, que certifica a qualquer interessado os dados constantes nos livros e documentos arquivados no Ofício. Em um só lugar, poderá o cidadão buscar as informações sobre o imóvel.
Com referência a conformidade do Novo CPC com a Lei n.º13.097/15, cabe salientar que ambas dispõem que não será oponível as situações não inscritas na matrícula imobiliária, inclusive havendo uma equivalência entre as situações que devem ser publicizadas no Fólio Real, dispostas nos incisos do Art. 792 do Novo CPC e no artigo 54 da Lei n.º13.097/15, como se vê na tabela abaixo.
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Art. 792 da Lei nº 13.105/2015 |
Art. 54 da Lei n.º13.097/15 |
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I – quando sobre o bem pender ação fundada emdireito real ou com pretensão reipersecutória, desde que a pendência do processo tenha sido averbada no respectivo registro público, se houver; |
I – registro de citação de ações reais ou pessoaisreipersecutórias; |
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II – quando tiver sido averbada, no registro do bem, apendência do processo de execução, na forma do art. 828; |
II – averbação, por solicitação do interessado, deconstrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil; Nota-se a remissão ao antigo Código de Processo Civil, o que não impede a clara interpretação da referência ao procedimento do art. 828 do novo CPC.
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III – quando tiver sido averbado, no registro do bem, hipoteca judiciária ou outro ato de constrição judicialoriginário do processo onde foi arguida a fraude;
V – nos demais casos expressos em lei. |
III – averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, deindisponibilidade ou de outros ônus quandoprevistos em lei; |
A exceção legal à aplicação do Princípio da Concentração como basilar na configuração da fraude à execução está nas ações capazes de reduzir o devedor a insolvência (Art. 792, IV), o que não representa a maior parcela do contencioso judicial brasileiro. A “morte civil” do devedor é uma situação que atinge a sociedade como um todo, em decorrência da integralidade do patrimônio do devedor estar envolvida, colocando em risco as relações negociais que este venha a ter com terceiros. Não há indicação de bens para garantia da dívida, pois só se satisfará com no mínimo a totalidade das propriedades.
Desta forma, a fim de resguardar os credores da ação nesta situação atípica, foi excepcionada a necessidade de prévia averbação do feito na matrícula para caracterização da fraude à execução, pois o todo garante a dívida, dispensando apontar a propriedade específica para garantia do crédito.
Contribuindo para a publicidade registral e segurança jurídica, o inciso IV do Art. 54 da Lei n.º 13.097/15, dispõe a possibilidade de fazer a averbação de ações desta natureza, o que não é obrigatório, mas salutar para evitar futuros litígios.
4. Averbação premonitória
A averbação premonitória, grande avanço na segurança jurídica imobiliária, teve na nova norma maior delineação da atuação do exequente, bem como um regramento mais claro quanto ao cancelamento das averbações. A nova lei dispõe dois momentos distintos para expedição da certidão para averbação no Registro Imobiliário: a) do ajuizamento da execução e dos atos de constrição (Artigo 799, IX), sob responsabilidade do exequente, a fim de dar conhecimento a terceiros; b) da admissão da execução pelo juiz (Artigo 828), corroborando a fraude à execução nas alienações posteriores. Nas duas situações o exequente terá de ser diligente para a garantia do crédito, cumprindo a determinação no artigo 54 da Lei nº 13.097/2015, que dispõe sobre a concentração dos atos na matrícula e sua oponibilidade contra terceiros.
Fonte: IRIB